Modification des conditions d’assujettissement à la TVA pour les loueurs de meublés de tourisme

La loi de finances 2025 est venue modifier les conditions d’assujettissement à la TVA pour les loueurs de meublés de tourisme (professionnels et non professionnels).

Pour rappel, est considéré comme un loueur de meublé de tourisme toute personne, physique ou morale, mettant en location un logement meublé (c’est-à-dire comprenant une liste de meubles fixée par décret) destiné à une clientèle effectuant un séjour de courte durée, sans y élire domicile. Cette activité doit être déclarée en mairie et est soumise à une réglementation spécifique, différente de celle applicable aux locations meublées de longue durée.

Dans le cadre d’un rapprochement des régimes fiscaux entre la location nue et la location meublée, et suite à plusieurs réformes récentes (telles que la réduction du seuil d’assujettissement au régime réel ou la modification des règles de calcul des plus-values), les conditions d’assujettissement à la TVA ont été modifiées. Ces ajustements entraînent l’assujettissement de nombreux loueurs à cette taxe.

Nous vous invitons à découvrir en détail ces nouvelles dispositions ainsi que leurs implications dans notre article ci-dessous, réalisé par Laurine GALULA, Cheffe de Mission Superviseure / Expert-Comptable Diplômée, Pôle Immobilier & Investissement Etranger.

Rappel des critères d’assujettissement à la TVA

En matière de location meublée, le régime fiscal applicable diffère selon les prestations fournies. Pour être soumise à la TVA, votre activité de location doit répondre aux quatre critères cumulatifs suivants :

1. Mise à disposition d’un local meublé : le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate.
2. Proposition d’un hébergement de courte durée : des séjours inférieurs ou égaux à 30 jours doivent être proposés.
3. Fourniture d’au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :
   • Petit-déjeuner
   • Nettoyage des locaux
   • Fourniture de linge de maison
   • Réception, même non personnalisée, de la clientèle
4. Prestation réalisée sous votre responsabilité : vous devez assurer les services en votre nom propre. Vous ne perdez pas cette qualité si vous recourez à des prestataires ou à un intermédiaire agissant en votre nom et pour votre compte à l’égard des clients. En revanche, si l’intermédiaire chargé de la gestion de l’activité d’hébergement assume en fait les risques de l’exploitation ou agit en son nom propre vis-à-vis des clients, il est alors considéré comme le prestataire d’hébergement (cas fréquent par exemple des résidences de tourisme).

Si vous remplissez ces conditions, vous vous retrouverez donc assujetti à la TVA au taux de 10 % (voire 5,5 % dans certains cas spécifiques). En revanche, si l’un de ces critères fait défaut, votre activité reste exonérée de TVA.

Nouveautés à prendre en compte

1. Nettoyage des locaux et fourniture de linge de maison

Une précision a été apportée concernant les prestations de nettoyage et de linge de maison. Désormais, pour les séjours inférieurs à une semaine (moins de 6 nuits), ces services sont considérés comme remplis dès lors qu’ils sont assurés avant le début du séjour. Autrement dit, aucune prestation de ménage ou de renouvellement de linge en cours de séjour n’est nécessaire pour satisfaire à cette exigence.

Si vous proposez des séjours courts, vous remplissez donc plus facilement ces critères et vous vous retrouverez ainsi assujetti à la TVA si les autres conditions sont remplies.

2. Réception de la clientèle et mise à disposition des clés

L’administration fiscale a clarifié la notion de « réception de la clientèle ». La simple mise à disposition des clés via une boîte sécurisée, sans alternative d’accueil, ne constitue pas une réception même non personnalisée.

Cela signifie que si vous utilisez uniquement un système de boîte à clés sans proposer d’accueil physique ou d’échange via un dispositif électronique (visiophone, appel dédié, etc.), vous ne remplissez pas ce critère et votre activité ne sera pas soumise à TVA.

⚠ Attention : Certaines communes, notamment Nice, interdisent strictement l’utilisation des boîtes à clés sur la voie publique. Veillez donc à respecter la réglementation locale en vigueur.

Conclusion

Si vous réalisez une location meublée remplissant les quatre critères cumulatifs, vous vous retrouverez assujetti à la TVA. En revanche, la suppression d’un seul de ces éléments peut vous permettre de rester exonéré.

Les nouvelles précisions sur le nettoyage et le linge de maison pour les séjours courts renforcent l’application des critères, alors que la réception de la clientèle devient plus souple en excluant l’utilisation d’une simple boîte à clés.

Ces nouvelles règles sont applicables à compter du 1^er janvier 2025. De plus, un loueur peut être partiellement assujetti à la TVA si une partie de ces biens uniquement répond aux critères.

En pratique, qu’est-ce que cela signifie ?

1. Déduction de la TVA sur les achats professionnels

En tant que loueur assujetti à la TVA, vous pouvez déduire la TVA sur vos achats liés à votre activité, tels que les frais d’entretien, d’équipements et de gestion et celle éventuellement versée lors de l’acquisition du bien (neuf ou conditions particulières et dans le cas d’un assujettissement dès l’acquisition).

2. Obligations déclaratives

Selon votre chiffre d’affaires, vous devrez déposer vos déclarations de TVA :

• Mensuellement si votre chiffre d’affaires (CA) dépasse 254 000 € et/ou que la TVA due annuellement excède 15 000 €
• Trimestriellement si la TVA due annuellement est inférieure à 4 000 €
• Annuellement si le CA est inférieur à 254 000 € et que la TVA due est inférieure à 15 000 €.

3. Franchise de TVA

Pour bénéficier de la franchise en base de TVA, le loueur doit être dans l’une des situations suivantes :

• Le chiffre d’affaires de l’année civile précédente (N-1) est inférieur ou égal à 25 000 € (seuil applicable au 1^er juin 2025 contre 85 000€ aujourd’hui).
• Le chiffre d’affaires de l’année civile en cours (N) est inférieur ou égal à 27 500 € (seuil applicable au 1^er juin 2025 contre 93 500€ aujourd’hui).

Cela leur permet de ne pas appliquer la TVA sur les loyers ni de la récupérer sur les achats. Attention, si vous dépassez ce seuil, l’assujettissement à la TVA devient obligatoire.

Cet article a été rédigé en avril 2025, par Laurine GALULA, Cheffe de Mission Superviseure / Expert-Comptable Diplômée, Pôle Immobilier & Investissement Etranger