L’impôt sur les plus-values immobilières est déterminé comme suit : PRIX DE VENTE – PRIX D’ACHAT = PLUS-VALUE NETTE
ATTENTION
Détermination du prix d’achat
Il est important d’ajouter au prix d’achat les frais d’acquisition (soit leur montant réel, soit un forfait de 7,5 % du prix d’achat) ainsi que le montant réel des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Les frais suivants peuvent être ajoutés au prix d’achat et réduire la plus-value nette :
– Les frais et indemnités payés au vendeur au moment de l’achat ;
– Les frais de notaire et les taxes payés au moment de l’achat : 7,5% du prix d’achat ou montant réel s’il peut être justifié par des documents ;
– Frais de rénovation des travaux* : 15% forfaitaire du prix d’achat ou montant réel s’il peut être justifié par des factures ;
– Frais de voirie, de réseau et de distribution.
*Toutes les dépenses ne sont pas déductibles. Pour être sûr de déclarer le bon montant de déduction, n’hésitez pas à contacter notre équipe pour obtenir de l’aide.
Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, il est possible d’opter pour un taux forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
TAUX ET TRANCHES
La plus-value nette est déterminée après déduction des abattements pour durée de détention, selon le tableau ci-dessous :
Taux d’abattement applicables pour chaque année de détention
PERIOD HELD | Allowance income tax base+ additional taxes | Allowance social security contributions tax base |
Less than 6 years | 0% | 0% |
From 6th to 2lstyear | 6% | 7.65% |
End of 22nd year | 4% | 7.60% |
Beyond 22nd year | Exempt | 9% |
Beyond 30th year | Exempt | Exempt |
RÈGLE GÉNÉRALE
Impôt sur les plus-values immobilières non professionnelles
Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier en France sont imposables en France selon le régime de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, qu’elles soient perçues par un résident français ou par un non-résident. Tout non-résident est redevable d’un impôt sur le revenu sur les plus-values provenant de la vente soit d’un bien immobilier situé en France, soit des parts d’une société immobilière dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers situés en France.
Ces principes sont soumis à ceux de la convention fiscale applicable, dans le cas d’un non-résident d’un Etat avec lequel la France a conclu une telle convention. La règle générale est que les revenus et les plus-values immobilières sont imposables dans l’Etat où est situé le bien, mais il convient de procéder à une analyse au cas par cas.
En France, les bénéfices réalisés sur les biens immobiliers sont imposés au taux de 19 % + 17,2 %.
+ 17,2 %, mais après cinq ans, vous bénéficierez d’une réduction de la base d’imposition qui s’accumulera chaque année, jusqu’à ce que vous soyez finalement exonéré de l’impôt sur les plus-values après 22 ans et après 30 ans pour les charges sociales (c’est-à-dire la situation de l’impôt sur les plus-values).
ATTENTION
Des frais supplémentaires s’appliquent également à toute taxe sur les plus-values excédant 50 000 €. Le montant est compris entre 2 % et 6 % de la plus-value imposable. En outre, une contribution de 3 % et 4 % sur les hauts revenus peut s’appliquer en fonction du montant des revenus perçus (au-delà de 250 000 € pour une personne seule et de 500 000 € pour un couple marié).
Les revenus français tels que les loyers français et les plus-values immobilières françaises seront pris en compte pour la détermination de la « fraction du revenu de référence ».
CAS RARE
Immobilier professionnel Taxe sur les plus-values
Si un chef d’entreprise, associé d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, décide de se séparer d’un immeuble inscrit à l’actif de la société, une plus-value sera réalisée. Dans ce cas, les plus-values relèvent du régime de la taxe professionnelle.
Si le bien est vendu directement par la société, celle-ci réalisera (vraisemblablement) une plus-value égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (c’est-à-dire la valeur résiduelle inscrite au bilan après enregistrement des amortissements comptables). Cette plus-value est imposable au niveau de la société, en principe au taux normal de l’impôt sur les sociétés.
Pour que le chef d’entreprise puisse ensuite appréhender sa part du solde du prix de vente, la société doit lui distribuer un dividende. Ce dividende est alors imposé au niveau de l’entrepreneur au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, charges sociales incluses, sauf option pour une imposition progressive de l’impôt sur le revenu (avec un abattement de 40 % et le paiement des charges sociales au taux de 17,2 %).
Le fait que l’immeuble soit inscrit à l’actif de la société est donc coûteux, en termes de fiscalité, lorsque le chef d’entreprise souhaite le vendre.
Si l’entrepreneur cède directement les titres qu’il détient dans la société, la plus-value qu’il réalise (qui comprend en principe la plus-value latente liée à l’immeuble) est soumise, à son niveau, au PFU au taux de 30 % (sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu). Il faut toutefois noter que si les titres cédés ont été acquis avant le 1er janvier 2018, l’option pour le barème progressif permet à l’entrepreneur de bénéficier, le cas échéant, d’un abattement pour durée de détention.