Bail commercial : le droit d’entrée est-il soumis à TVA ?

Dès lors qu’il présente le caractère d’un supplément de loyer, le droit d’entrée versé à l’occasion de la conclusion d’un bail commercial ne saurait bénéficier de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis du Code général des impôts.

PAS-DE-PORTE

Le droit d’entrée (ou pas-de-porte) est une somme d’argent que le propriétaire d’un local à usage industriel, commercial ou artisanal exige du preneur (le locataire) au moment de la conclusion du bail, en plus du prix annuel du loyer. Selon les situations, il peut être assimilé à une contrepartie des avantages que le locataire tire de l’occupation du bien loué et, à ce titre, constituer un supplément de loyer. Mais il peut également être analysé comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice résultant de la déprécation de son patrimoine. Dans ce cas, il relève d’un régime fiscal différend et n’est pas soumis à TVA au sens de l’article 257 bis du Code général des impôts.

SUPPLÉMENT DE LOYER OU INDEMNITÉ ?

Dans le silence des textes législatifs, le Conseil d’État a donc été à nouveau appelé à trancher cette question. Dans l’affaire qui lui était soumise, une Société à Responsabilité Limitée (SARL) avait conclu un contrat de bail commercial avec une autre société pour une durée de 10 ans renouvelable. Le contrat prévoyait un loyer annuel de 154 000 € ainsi qu’un droit d’entrée de 600 000 € hors taxes. Ce droit d’entrée avait été facturé, le jour de la prise d’effet du bail, avec la TVA. Après s’en être acquitté, la SARL avait demandé à récupérer la TVA payée (117 600 €), ce que lui avait refusé l’administration fiscale au motif que le droit d’entrée correspondait, en l’espèce, à une indemnité (non soumise à TVA).

TVA APLLICABLE

Mais ce n’est pas l’avis des hauts Magistrats qui considèrent que, dans cette affaire, le droit d’entrée devait être assimilé à un supplément de loyer (soumis à TVA) et non à une indemnité destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine. La seule circonstance que le bail commercial se traduise, pour le preneur, par la création d’un élément d’actif nouveau, compte tenu du droit au renouvellement du bail que celui-ci acquiert, ne suffit pas en effet à caractériser une telle dépréciation.

Conseil d’État, 3ème et 8ème chambres réunies, 15 février 2019, affaire n° 41-0796

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000038135404&fastReqId=663592146&fastPos=1

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