Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est nécessaire de savoir quel type d’investissement vous recherchez. Cela déterminera la fiscalité applicable ainsi que la structure appropriée.
Etape 1 : OFFRE D’ACHAT
Dans cette étape, vous devez vous concentrer sur l’aspect juridique de votre investissement avec votre notaire
Etape 2 : CONTRAT PRELIMINAIRE DE VENTE :
Versement de 5 à 10 % du prix d’achat.
Etape 3 : DELAI DE RESILIATION :
L’acquéreur a le droit de demander la résiliation de la vente sans payer d’indemnité (10 jours)
Etape 4 : OBTENTION D’UN PRET BANCAIRE :
(Si nécessaire)
Etape 5 – SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE :
Devant notaire, paiement du prix d’achat et remise des clés (Dans un délai de 2 mois ou plus).
NB : Un notaire français est obligatoire en France pour l’achat d’un bien immobilier et une étude préalable à l’achat peut être nécessaire en fonction de votre projet.
DROITS D’ENREGISTREMENT
Tout bien immobilier situé en France sera soumis aux droits d’enregistrement, quel que soit le statut de l’acquéreur. Cela signifie que toute personne qui acquiert un bien immobilier sur le territoire français, qu’elle soit résidente ou non-résidente, sera soumise aux droits d’enregistrement. Les taux applicables sont d’environ 5,9 % et 5 % en cas de cession de participations dans des sociétés (françaises ou étrangères) à prépondérance immobilière en France. D’autres situations peuvent se présenter sous certaines conditions.
TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) doit être payée pour les opérations effectuées par les assujettis dans le cadre de leur activité économique.
Par exemple, les promoteurs, les marchands de biens, les constructeurs de maisons, entre autres, doivent déclarer la TVA. Les acquisitions de bâtiments neufs et anciens sont traitées différemment par la loi. Une exonération de TVA s’applique aux ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans, tandis que les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans sont soumises à la TVA au taux de 20 %. (A étudier selon le cas)
AUTRES
Les frais de notaire et d’enregistrement sont à la charge exclusive de l’acquéreur. Les frais de notaire s’élèvent à environ 0,825 % plus TVA, calculés sur le prix d’achat. Si l’achat est financé par un prêt garanti par une charge sur le bien immobilier, des frais sont également dus à ce titre. Ces frais s’élèvent à environ 0,55 % plus TVA des montants garantis par la charge.
Situation la plus courante
Les coûts totaux représentent environ 7 % du prix d’achat d’une acquisition. Il existe d’autres frais tels que la traduction des pièces justificatives et/ou des diagnostics techniques. Demandez à votre notaire un calcul détaillé.
CHOIX DE STRUCTURATION
ACQUISITION DIRECTE D’UN BIEN IMMOBILIER
L’acquisition d’un bien immobilier est considérée comme étant en « propriété directe » lorsqu’une personne physique a effectué la transaction sans structure intermédiaire. Dans cette hypothèse, le droit français accorde le droit de propriété de la manière la plus absolue (droit de jouissance et d’usage du bien).
Il existe différents types de propriété : la pleine propriété, les unités de copropriété et les unités de volume. Malgré la responsabilité illimitée et la possibilité de réaliser des pertes liées au bien immobilier, l’acquisition directe du bien permet une certaine flexibilité car le propriétaire peut ensuite changer la forme de propriété en transférant le bien à une société de personnes ou à une société de capitaux avec un report d’imposition.
En revanche, un bien immobilier détenu par une société ne peut pas être transféré au propriétaire individuel avec un report d’imposition. Vous pouvez louer votre bien en meublé ou non, vous resterez (sauf option) soumis au régime de l’impôt sur le revenu.
ACQUISITION INDIRECTE DE BIENS IMMOBILIERS
Société civile immobilière (SCI) et SCP Monégasque
La SCI française et la SCP Monégasque sont couramment utilisés pour la propriété et la gestion de biens immobiliers en France. Nous soulignons que la SCP Monégasque offre un régime similaire à celui de la SCI française. Le fait qu’elle soit également civile signifie qu’il s’agit d’une société civile, ce qui la distingue d’une société constituée pour poursuivre des objectifs commerciaux.
La SCI est une structure dite « transparente » de sorte que les propriétaires de la SCI sont imposés comme des personnes physiques. Comme toute société civile, elle est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu (hors certains cas relevant de l’impôt sur les sociétés). Ainsi, l’imposition ne porte que sur les revenus fonciers générés par la société et déclarés par les associés à hauteur de leurs parts.
Les acheteurs choisissent d’acheter un bien immobilier français par l’intermédiaire d’une SCI en raison des avantages qu’elle offre : faciliter l’achat du bien par plusieurs personnes/ famille ou investisseurs, faciliter le transfert et la propriété du bien, réduire la charge fiscale liée aux lois françaises sur les successions.
Sociétés commerciales étrangères
Il n’y a pas d’obstacle juridique à l’acquisition par une société commerciale étrangère d’un bien immobilier situé en France.
Toutefois de nombreuses obligations fiscales en découles :
Principe de territorialité : La totalité de l’impôt sur les sociétés français est applicable avec des règles très spécifiques (taux de 25 % applicable pour les années suivantes).
Règles comptables : il est obligatoire de tenir une comptabilité et de déposer une déclaration d’impôt sur les sociétés en France chaque année.
Taxe de 3%
Des loyers ou une valeur locative doit être enregistré dans les comptes français afin d’éviter un risque fiscal important.
La fiscalité applicable peut être source de difficultés et de litiges : D’une manière générale, lorsqu’une société étrangère exerce une activité régulière en France, les revenus liés aux immeubles qu’elle possède en France et qui font appel à son patrimoine doivent, quelle que soit l’utilisation de ces immeubles, être inclus dans le résultat imposable en France.
INFO UTILE
Dois-je établir une comptabilité ? Fréquemment, les propriétaires d’une Société Civile Immobilière (SCI) française ou monégasque hésitent sur la nécessité ou non de tenir une comptabilité.
La réponse est « oui » dans les cas suivants :
- Option pour l’impôt sur les sociétés ;
- Un associé parmi d’autres sous le régime des sociétés ou des BIC ;
- Activité soumise à la TVA ;
- Prévue dans les statuts de la SCI ;
- Pour valoriser les parts de l’IFI
Toutefois, il est fortement recommandé de tenir une comptabilité pour le calcul de la plus ou moins-value immobilière (parts ou biens immobiliers), le calcul des parts de la SCl pour les droits de donation/succession….
ATTENTION
Abus de droit
Certains montages ont pu bénéficier d’avantages fiscaux. Dans le cas où la domiciliation de l’entreprise à l’étranger est utilisée à des fins strictement fiscales, c’est-à-dire pour éluder l’impôt payé en France, l’administration fiscale peut engager une procédure d’abus de droit.
Structure de la propriété
Le choix d’une structure appropriée pour l’achat d’un bien immobilier en France est une analyse au cas par cas. Il dépend de la situation personnelle de l’acheteur (finances, famille, nationalité, pays de résidence) et du type de bien qu’il va acheter (résidentiel, location, meublé ou non). Il est recommandé de prendre l’avis d’un professionnel sur les implications juridiques et fiscales. D’autres modèles de structure sont disponibles mais ne sont pas mentionnés ici.