L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt pouvant toucher aussi bien les résidents que les non-résidents :
- Les personnes fiscalement domiciliées en France doivent déclarer leurs biens situés en France et à l’étranger dès lors de la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros.
- Les nouveaux impatriés bénéficient quant à eux d’une exonération sur leurs biens immobiliers situés à l’étranger jusqu’à la fin de la 5ème année suivant leur installation en France.
- Les non-résidents, ne sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière qu’au titre de leurs biens immobiliers situés en France et dépassant le seuil.
Le contribuable « résident » ou « non résident », peut cependant être dans deux cas de figure de détention, la détention directe ou indirecte, ce qui engendre des modalités de détermination de la base du patrimoine imposable différentes.
1 – LE CAS DE LA DÉTENTION DIRECTE
Le contribuable détient en son nom le patrimoine immobilier et non au moyen d’une entité juridique telle qu’une SCI. Pour ce qui est de la résidence principale, l’abattement de 30 % de la valeur vénale n’est applicable que dans le cadre d’une détention directe.
L’IFI ainsi calculé porte sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier de l’année, à condition de pouvoir les justifier. Différentes dettes peuvent amoindrir la base imposable à l’IFI dans le cas d’une détention directe, c’est le cas notamment des :
- Emprunts bancaires permettant l’acquisition ou la réalisation de travaux de construction sur un bien immobilier. Attention cependant certains prêts font l’objet de déductions particulières c’est le cas notamment des emprunts in fine.
- Des dettes inhérentes au patrimoine immobilier tels que :
- Les dettes liées à des dépenses de réparation, d’entretien, ou reconstruction ;
- Les impôts relatifs aux seuls biens immobiliers : taxe foncière, taxe sur les logements vacants, IFI
Certains biens sont mêmes exonérés totalement ou partiellement d’IFI :
- Les biens professionnels ;
- Des parts de groupement forestier… ;
2 – LE CAS DE LA DÉTENTION INDIRECTE
La détention indirecte traduit le fait que le contribuable détient au travers des parts de société un bien immobilier. Ces parts de société ne sont passibles de l’IFI que pour la fraction de leur valeur nette représentative de bien ou de droits immobiliers.
En ce sens le calcul de la fraction imposable se fait en plusieurs étapes :
- Procéder à une valorisation des parts de la société ;
- Calculer le ratio immobilier de la Société (valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers imposables détenus par la société / valeur vénale de l’ensemble de ses actifs) ;
- Appliquer un abattement spécifique pour illiquidité des parts.
Cependant il faut être vigilant à la déduction ou non de certaines dettes telles que les comptes courant d’associés.
Enfin dans les 2 cas de détentions, certains plafonnements de déduction existent, notamment lorsque la valeur vénale du patrimoine excède 5 millions d’euros et que le montant de la dette excède 60 % de cette valeur.
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Cet article a été rédigé en avril 2023. Nous vous rappelons que cette analyse est applicable à ce jour et ne prend pas en compte les éventuelles modifications, les données sont susceptibles de changer.
Circulaire rédigée par Maud MESTRE – Tax Manager chez RUFF & ASSOCIÉS
